정부 개입의 일관성과 시장 자율성 사이 균형이 필요한 이유

정부의 부동산 개입과 시장 자율성, 과연 균형점은 어디일까요? 2026년 4월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다시 불거진 정책 혼선을 중심으로, 규제와 시장 사이의 갈등 구조를 짚어봅니다.

정부 개입과 시장 자율성 사이 균형이 필요한 이유

부동산 시장을 둘러싼 오래된 논쟁이 하나 있습니다. 정부가 시장에 개입해야 하는가, 아니면 시장 자율에 맡겨야 하는가. 이 질문은 수십 년째 반복되고 있지만, 매번 새로운 사건 앞에서 다시 꺼내지는 주제이기도 합니다.

다시 불거진 양도세 중과 혼선

이재명 대통령은 지난 1월 "재연장은 오산"이라는 표현까지 써가며 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일에 반드시 종료하겠다는 의지를 분명히 했습니다. 4년간 매년 연장이 반복되면서 시장이 이를 관행처럼 받아들이게 된 구조를 바로잡겠다는 취지였습니다.

그런데 4월 6일, 국무회의에서 다시 미묘한 발언이 나왔습니다. 이 대통령은 "5월 9일이라는 시한은 지키되, 그때까지 토지거래허가 신청을 한 경우까지는 중과 유예를 허용하는 방안을 검토해볼 필요가 있다"며 필요하다면 해석을 명확히 하거나 규정 개정도 검토해달라고 당부했습니다.

표면적으로는 5월9일이라는 날짜에는 변동 없는 것처럼 이야기하면서도 '승인'이 기준이냐 '신청'이 기준이냐 또 한번 명확한 원칙없이 정책을 수시로 바꾸는 것처럼 느껴질 수 있습니다.

이게 바로 정책 신뢰도 문제의 핵심입니다.

예측 가능성이 무너질 때 생기는 일

부동산 정책에서 가장 중요한 것 중 하나는 예측 가능성입니다. 사람들은 집을 살 때, 팔 때, 보유하는 내내 세금과 규제를 계산합니다. 그런데 규칙이 반복적으로 바뀌거나, 종료 직전에 조건이 달라지면 시장 참여자들은 "어차피 또 바뀌겠지"라는 학습된 기대를 갖게 됩니다.

실제로 이재명 대통령 본인도 "지난 4년간 유예 반복을 믿게 한 정부 잘못도 있다"고 인정한 바 있습니다. 이 말 자체가 역대 정부들이 반복적으로 정책을 번복하면서 시장의 기대 구조를 왜곡해왔다는 사실을 인정한 것입니다.

문제는 한 번 왜곡된 기대 구조는 짧은 시간 안에 되돌리기 어렵다는 점입니다. "이번엔 진짜야"라고 아무리 강하게 말해도, 직전까지 "또 바뀌겠지"가 맞았던 경험이 쌓인 시장은 쉽게 움직이지 않습니다.

규제의 딜레마: 강하게 눌러도, 풀어도 문제

양도세 중과를 강하게 시행하면 어떤 일이 벌어질까요? 이론적으로는 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 주택을 내놓고, 매물이 늘어나며 가격이 안정될 수 있습니다. 하지만 현실은 조금 다릅니다.

전문가들은 양도세 중과 시행의 영향이 지역별로 다르게 나타날 것으로 보고 있습니다. 핵심 지역의 고가 주택을 보유한 다주택자들은 차익이 큰 주택은 자녀에게 증여하고, 상대적으로 차익이 적은 중저가 주택부터 정리할 가능성이 높아 강북이나 수도권 외곽에서 매물이 더 늘어날 수 있다는 전망이 나옵니다. 반면 핵심 지역에서는 오히려 매물이 잠기는 현상이 심화될 수 있다는 우려도 있습니다.

쉽게 말해, 규제의 효과가 정책 의도와는 반대로 작동할 가능성이 있다는 겁니다. 세금을 강하게 물릴수록 팔기보다 버티는 쪽이 유리해지는 구조가 만들어질 수 있기 때문입니다. 이것은 수도권만의 이야기가 아닙니다. 지방에서도 조정대상지역으로 묶인 곳이 있고, 해당 지역의 다주택 보유자라면 같은 고민을 하게 됩니다.

반대로, 규제를 완화하거나 유예를 또 연장하면? 단기적으로는 시장 혼란을 줄일 수 있지만, 장기적으로는 정부 정책에 대한 신뢰가 더 무너집니다. "어차피 또 바뀔 거야"라는 기대가 더 강해지는 것이죠.

이 딜레마는 단순히 세율의 문제가 아니라 구조적인 문제입니다.

시장 자율에 맡기면 해결될까

그렇다고 정부가 완전히 손을 놓으면 어떻게 될까요. 부동산 시장은 정보 비대칭이 크고, 진입 장벽도 높습니다. 자본이 있는 사람과 없는 사람 사이의 격차는 시장 논리에만 맡겨두면 더 벌어질 수 있습니다. 주택은 단순한 자산이 아니라 삶의 기반이기 때문에, 완전한 시장 자율에 맡기는 것도 현실적이지 않습니다.

결국 핵심은 균형입니다. 정부가 개입하되, 예측 가능한 방식으로 개입해야 한다는 것입니다. 규칙을 세웠으면 지키고, 바꿀 때는 충분한 예고 기간을 두며, 시장이 적응할 시간을 줘야 합니다. 갑작스러운 변화나 종료 직전의 조건 수정은 그 자체로 시장에 불확실성을 심어줍니다.

일관성이 곧 정책의 신뢰다

이 대통령은 "대한민국은 예측 가능한 정상사회로 복귀 중"이라고 강조한 바 있습니다. 좋은 말입니다. 그런데 예측 가능성을 높이려면, 정책이 선언에서 끝나는 게 아니라 실행에서도 일관돼야 합니다. "이번엔 진짜"라는 말이 힘을 갖기 위해서는, 이전과 다른 결과가 실제로 나와야 합니다.

다주택자 양도세 중과 문제는 단순히 세금 이슈가 아닙니다. 정부가 시장과 어떻게 소통하고, 어떤 방식으로 신뢰를 쌓는가의 문제입니다. 강한 말과 잦은 수정이 반복되면, 결국 아무도 정책을 액면 그대로 받아들이지 않게 됩니다.

정부는 세제, 규제, 금융 등 다양한 수단을 통해 다주택 보유에 대한 특혜를 회수하고 상응하는 책임을 부과하겠다고 밝힌 상태입니다. 방향 자체를 두고 시비를 걸기보다, 그 방향이 일관되게 유지되는지를 지켜보는 것이 지금 우리가 해야 할 일입니다.

정부 개입과 시장 자율성의 균형. 이건 어느 한쪽이 옳고 그름의 문제가 아닙니다. 타이밍과 방식, 그리고 무엇보다 일관성의 문제입니다. 그리고 그 일관성이야말로, 어떤 정책보다 강력한 시장 안정의 도구가 됩니다.