서울 아파트 평균 월세 150만원 돌파…전세의 시대 끝나나

2026년 3월, 서울 아파트 월세가격지수가 역대 최고를 기록했습니다. 전국 월세 비중은 66.8%까지 치솟았고, 이번 달 서울 갱신계약 비중은 51.8%로 사상 처음 신규 계약을 앞질렀습니다. 단순한 가격 상승이 아닙니다. 임대차 시장의 구조 자체가 바뀌고 있다는 신호입니다.

서울 아파트 평균 월세 150만원 돌파…전세의 시대 끝나나

이달 발표된 숫자 하나가 조용히 눈길을 끌었습니다. 서울 월세가격지수가 올해 2월 기준 132.790을 기록하며 통계 작성 이후 역대 최고 수준에 도달했습니다. 평균 월세 150만원 돌파 소식이 나온 지 불과 두 달 만에, 이미 그 숫자는 새 기록을 향해 움직이고 있는 겁니다.

숫자보다 더 눈에 들어오는 건 다른 데 있습니다. 올해 3월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 51.8%로, 처음으로 신규 계약을 앞질렀습니다. 세입자들이 이사를 포기하고 있다는 이야기입니다. 새 집을 구하는 것 자체가 너무 어려워졌기 때문입니다.

이사도 못 하고, 전세도 못 구하는 시장

올해 1~3월 전체 갱신계약 비중은 48.2%로, 지난해 연간 평균 41.2%보다 7%포인트나 높습니다. 이 수치가 말해주는 건 단순합니다. 시장에서 세입자의 이동이 막히고 있다는 것입니다.

왜 이렇게 됐을까요. 원인은 크게 세 갈래입니다.

첫째, 서울 전세 물건은 현재 1만 6,911건으로 1년 전 2만 8,110건 대비 39.9%나 줄었습니다. 실거주 의무 강화와 신규 입주 물량 31% 급감이 전세 공급을 구조적으로 제한하고 있습니다. 구하고 싶어도 매물 자체가 없습니다.

둘째, 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 매수자는 즉시 실거주 의무를 지게 됐고, 신규 전월세 물건 공급이 급감했습니다. 갭투자를 막으면서 임대 공급까지 함께 막아버린 셈입니다.

셋째, 대출 규제입니다. 전셋값은 오르는데 대출 한도는 줄었고, 결국 세입자들은 보증금 부족분을 월세로 충당하거나 아예 기존 집에서 계약을 연장하는 선택을 하고 있습니다.

전세는 줄고, 월세는 늘고

전국 임대차 시장에서 월세 비중은 2023년 54.6%, 2024년 55.9%, 2025년 59.2%를 거쳐 올해 들어 66.8%까지 확대됐습니다. 3년 사이에 12%포인트 넘게 뛰었습니다. 그리고 이 수치는 계속 오르는 중입니다.

신규 전월세 계약 중 월세 비중은 지난해 47.5%에서 올해 52.5%로 급증했습니다. 이제 새로 계약을 맺는 사람 두 명 중 한 명 이상은 월세를 선택하고 있다는 뜻입니다. 그것도 원해서가 아니라, 선택지가 없어서인 경우가 상당수입니다.

다주택자들도 양도소득세 중과 재개와 보유세 인상 가능성에 매도 대신 월세 전환을 선택하고 있습니다. 집주인 입장에서도, 세입자 입장에서도, 전세보다 월세가 현실적으로 더 맞는 방향이 되어버렸습니다.

공급이 회복될 기미가 없습니다

이 흐름이 단기간에 되돌아오기 어려운 이유는 공급 측면에 있습니다. 올해 1월 전국 주택 인허가는 1만 6,531가구로 전월 대비 83.9%, 전년 동기 대비 26.4% 줄었습니다. 특히 수도권 인허가는 전년 대비 42.9% 줄어들며 공급 위축이 심화되고 있습니다.

착공이 줄었다는 건 2~3년 뒤 입주 물량도 따라서 줄어든다는 의미입니다. 지금 씨앗을 심어야 나중에 수확이 가능한데, 그 씨앗을 뿌리지 않고 있는 상황입니다. 주택산업연구원은 올해 서울 전셋값 상승률이 집값 상승률을 웃돌 것으로 내다봤고, 입주 감소와 전세의 월세 전환이 겹치면서 월세 압력도 커지고 있다고 분석했습니다.

지방도 사정이 다르지 않습니다. 지방 집값은 2026년 0.3% 상승으로 사실상 정체에 가깝습니다. 하락은 멈췄지만 회복은 아닙니다. 가격이 오르지 않는 게 안정이 아니라, 수요 자체가 약해진 상태로 봐야 한다는 분석입니다. 가격 수준은 낮더라도 소득 대비 월세 부담은 결코 가볍지 않은 곳이 많습니다.

'자가 아니면 월세'의 시대

지금 일어나고 있는 변화는 경기 흐름에 따라 원상복구될 성격이 아닙니다. 공급이 부족한 상황에서 규제 중심의 정책이 지속될 경우 신규 전세 가격이 폭등하며 임대차 시장의 혼란은 더욱 가중될 것이라는 경고도 나오고 있습니다.

전세는 한국 부동산 시장에서 오랫동안 '내 집 마련 전 단계'의 중간 주거 형태로 기능해왔습니다. 목돈은 있지만 집값은 감당하기 어려운 사람들에게 합리적인 선택지였습니다. 그런데 그 선택지가 빠르게 좁아지고 있습니다.

전세가 사라지는 게 아닙니다. 하지만 전세가 임대차 시장의 기본값이었던 시대는 이제 서서히 마감되고 있습니다. 대출 규제가 지속되는 한 월세가 높은 비중을 차지하는 추세는 계속될 것이라는 전망이 지배적입니다. 그 흐름이 어디서 멈출지는 아직 아무도 모릅니다. 다만 지금 이 순간, 시장은 분명한 방향을 향해 움직이고 있습니다.