증여세 저가 양수도, 시가 30% 미만 거래 시 과세 기준

증여세 저가 양수도 시가 30% 미만 거래 시 과세 기준과 계산 방법, 증여재산가액 산정 방식, 2026년 기준 주의사항까지 한 번에 정리해드립니다.

---

증여세 저가 양수도, 시가 30% 미만 거래 시 과세 기준

증여세 저가 양수도는 가족 간 부동산·주식 등을 시가보다 낮게 거래할 때 발생하는 세금 문제입니다. 특히 시가 30% 미만 거래에 해당하면 단순 매매가 아니라 ‘증여로 간주’되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 2026년 기준으로 실제 상담에서 가장 많이 묻는 과세 기준과 계산 구조를 정리해보겠습니다.

---

저가 양수도란 무엇인가?

저가 양수도는 말 그대로 시가보다 현저히 낮은 가격으로 자산을 양도하는 거래를 의미합니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

• 부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 싸게 매도

• 대표가 자녀에게 비상장주식을 저가에 양도

• 배우자 간 부동산을 낮은 가격으로 이전

이때 세법은 단순 매매가 아닌 이익의 무상이전이 있는지 판단합니다. 그 차액이 일정 기준을 넘으면 증여세 과세 대상이 됩니다.

---

시가 30% 미만 거래 시 과세 기준 (2026년 기준)

2026년 현재 세법 기준은 다음과 같습니다.

✔ 과세 요건

다음 두 가지 중 하나에 해당하면 증여세가 발생합니다.

1️⃣ 시가 대비 30% 이상 차이
2️⃣ 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상

즉,

• 시가의 70% 미만 가격으로 거래했거나

• 차액이 3억 원을 초과하면

그 차액 전부가 아니라, 기준 초과분이 증여재산가액으로 간주됩니다.

예외 없이 자동 과세되는 구조는 아니며, 특수관계인 거래 여부가 매우 중요합니다.

---

증여세 계산 구조 쉽게 이해하기

예시

• 시가: 10억 원

• 실제 거래가: 6억 원

• 차액: 4억 원

① 10억의 30% = 3억
② 실제 차액 4억은 3억 초과

👉 초과분 1억 원이 증여재산가액이 됩니다.

여기서 중요한 점은 전체 차액이 아니라 기준 초과분만 과세된다는 것입니다.

---

‘시가’는 어떻게 판단할까?

많이 오해하는 부분입니다.

시가는 단순히 부동산 중개업소 호가가 아닙니다.

2026년 기준 시가 판단 순서는 다음과 같습니다.

1️⃣ 매매사례가액 (6개월 내 유사 거래)
2️⃣ 감정평가액
3️⃣ 공시가격·기준시가 등 보충적 평가방법

최근 실거래가가 존재하면 그 금액이 시가로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

---

특수관계인 여부가 핵심

저가 양수도 증여세는 특수관계인 거래에서만 문제 됩니다.

특수관계인 예시

• 직계존비속 (부모·자녀)

• 배우자

• 형제자매

• 법인과 최대주주 등

타인 간 정상적인 거래라면 원칙적으로 증여 추정 규정이 적용되지 않습니다. 다만 거래 구조가 비정상적이면 별도 검토 대상이 될 수 있습니다.

---

실무에서 가장 많이 하는 질문

Q1. 일부러 29% 차이로 맞추면 안전한가?

이론적으로 30% 미만이면 과세 대상이 아닙니다.
하지만 시가 산정이 달라질 경우 기준을 초과할 수 있습니다.

👉 감정평가 금액이 올라가면 30%를 넘는 사례가 실제로 발생합니다.

---

Q2. 차액이 3억 원 이하이면 무조건 괜찮은가?

시가의 30% 이상 차이만 충족해도 과세 대상이 됩니다.
두 기준 중 하나만 충족해도 과세 요건이 성립합니다.

---

Q3. 양도소득세도 동시에 나오나요?

네, 가능합니다.

• 양도자 → 양도소득세

• 양수자 → 증여세

이중 과세처럼 보이지만 서로 다른 세목입니다.

---

반드시 주의해야 할 2026년 기준 포인트

✔ 부동산 실거래가 공개 시스템 강화
✔ 비상장주식 평가 규정 정밀화
✔ 가족 간 자금 출처 조사 강화

최근 국세청은 가족 간 거래를 중점적으로 관리하고 있습니다. 단순히 계약서상 금액만 맞춘다고 안전하지 않습니다.

---

이런 경우라면 반드시 사전 검토가 필요합니다

• 시가 대비 20~35% 수준으로 거래 예정인 경우

• 차액이 2~4억 원 사이인 경우

• 법인과 대표자 가족 간 거래

• 향후 상속 계획과 연결된 이전 거래

세무조사 시 소명 자료를 준비하지 못하면 가산세까지 부담할 수 있습니다.

---

정리: 증여세 저가 양수도 핵심 체크리스트

✔ 특수관계인 거래인가?
✔ 시가 산정 근거는 명확한가?
✔ 30% 또는 3억 원 기준을 초과하는가?
✔ 감정평가를 활용했는가?
✔ 양도세와 증여세를 동시에 계산했는가?

저가 양수도는 단순히 “싸게 팔면 끝”이 아닙니다.
사전에 계산해보고 구조를 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.

필요하다면 거래 전에 반드시 시뮬레이션을 해보는 것을 권장드립니다.

더보기

"놓치면 안되는 2026 필수 정보"

2026년 정부 지원금 바로 확인하기

2026년 달라지는 정부정책·세금·복지

숨은 미수령 보험금/세금 환급금 확인하기